Les villes intelligentes comme Masdar City sont vues comme techno-centrées et totalitaires par de célèbres urbanistes comme Adam Greenfield. Elles sont pourtant pleines de promesses pour l’ensemble des services urbains (transport, énergie, déchets…). L’ambition de zéro-déchet, zéro-carbone fait de Masdar City un laboratoire in vivo de la ville durable. Mais la stratégie mise en œuvre est-elle à la hauteur de cette ambition? Si la réponse est positive sur le plan technologique, la ville a du mal à attirer suffisamment d’habitants et à créer des emplois.
Masdar City constitue une des quatre activités de l’entreprise Masdar, la filiale de Mubadala Development Company détenue à 100 % par le gouvernement d’Abu Dhabi. Dès 2006, Masdar souhaite trouver les leviers pour devenir leader économique des énergies renouvelables et fait de Masdar City un laboratoire in vivo des villes durables, dont les premiers bâtiments voient le jour en 2008. Dix-huit milliards de dollars sont prévus pour développer l’ensemble du projet. L’ambition politique est telle que Masdar City est décrétée zone libre économique, permettant aux entreprises de s’affranchir des contraintes habituelles du pays.
Masdar s’appuie sur la vision économique du gouvernement d’Abu Dhabi éditée en 2008 pour l’horizon 2030. Les deux priorités affichées sont de construire une économie durable et d’assurer un équilibre territorial, de sorte que tous les habitants en profitent. Les Émirats arabes unis connaissent une croissance fulgurante, avec l’économie du pétrole depuis les années 60 et ils évaluent la fin de cette ressource à une échéance de cent cinquante ans. C’est pourquoi, d’ici à 2030, le pays veut arriver au rang de la Norvège, de l’Irlande, de la Nouvelle Zélande ou de Singapour sur le plan de l’économie durable et de la diversité énergétique.
Réduire la consommation d’énergie, d’eau ou encore des déchets produits et non-réutilisés constitue l’objectif principal de Masdar City. Concrètement, des contrats formalisent les performances attendues pour chaque infrastructure ou équipement mis en œuvre.
À titre d’exemple, chaque bâtiment construit doit répondre aux exigences du CEMP (Construction Environmental Management Plan) et viser six objectifs. En premier lieu, la demande énergétique des bâtiments doit être réduite de 40 %. Ensuite, l’eau chaude doit être produite à 75 % par énergie solaire et la consommation d’eau à l’intérieur des bâtiments doit diminuer de 40 %. L’irrigation des aménagements extérieurs doit nécessiter moins de deux litres par mètre carré et par jour; les déchets produits par la construction de bâtiments doivent être réutilisés à 70 %. Enfin, le carbone intégré dans les matériaux utilisés pour la construction de bâtiments en béton doit être réduit de 15 % minimum, soit 550 kg de CO2 émis/m2 maximum. Qui plus est, chaque bâtiment doit intégrer un système de monitoring des données de consommation relié au système de monitoring central de Masdar.
Un rapport émis en 2016 par Masdar rend compte de l’atteinte des objectifs suivants par le bâtiment Siemens: 46 % de réduction de la demande énergétique, 75 % d’eau chaude produite par énergie solaire, 36 % de réduction de la demande en eau et 530 kg CO2 émis/m2 pour les matériaux utilisés. Le bâtiment Irena HQ bat ces performances avec 42 % de réduction de la demande énergétique, 75 % d’eau chaude produite par énergie solaire et 7,8 % par énergie photovoltaïque, 48 % de réduction de la demande en eau et 410 kg CO2 émis/m2 pour les matériaux.
L’ensemble du projet Masdar City, tel que planifié par l’agence d’architecture Forster & Partners en 2006, devait initialement voir le jour en 2016. Les travaux ont été décalés de plus de dix ans en raison de la crise du pétrole de 2008 et le projet a été revu à la baisse. Actuellement, deux îlots de 150 000 m2 sont fonctionnels sur les 6,5 km2 prévus dans le projet. Cependant, le site peut déjà se prévaloir d’une certaine multifonctionnalité par rapport aux objectifs initiaux.
À ce jour, Masdar City compte en effet cinq bâtiments principaux: celui de Siemens, une résidence d’appartements pour étudiants, l’Institut des Sciences et Technologies de Masdar, un incubateur d’entreprises et l’Agence internationale des énergies renouvelables (IRENA). Quelques restaurants, cafés et un complexe sportif sont également accessibles. Il manque cependant des équipements pour les loisirs, et les étudiants habitant sur le site doivent se rendre à Abu Dhabi, soit à 30 km, lorsqu’ils souhaitent sortir. Douze autres projets immobiliers au moins sont présentés dans le schéma directeur de la ville. Il y a des bâtiments dédiés à l’accélération de projets, des résidences de standing, des écoles, un data center, etc. Selon la communication officielle de Masdar, « environ 35 % des zones urbanisées de Masdar City seront complétées dans les cinq prochaines années, et près de 30 % ont déjà été engagées, dont des maisons privées, des écoles, des hôtels et des espaces de travail supplémentaires ». À terme, 62 % des superficies deviendront zone résidentielle et 10 % zone économique.
Du côté des technologies, Masdar City est dotée d’un système de transport personnel électrique autoguidé sur rails électromagnétiques. Ce système est réduit par rapport à l’ambition globale, qui prévoit également une ligne de métro, un système léger sur rail ou encore un GRT (Group Rapid Transit). Un champ de panneaux photovoltaïques produisant 17 500 mégawatts par an est créé aux abords de la ville. Enfin, une tour à vent extérieure expulse l’air chaud au-dessus de la cité et fait descendre l’air frais dans les rues étroites et ombragées.
Malgré des développements revus à la baisse, les technologies semblent fonctionner correctement dans la ville et les critères de performance énergétique imposés aux entreprises sont source d’inspiration pour d’autres collectivités, telle Dubaï.
C’est au niveau de l’attractivité des entreprises et des habitants que les difficultés apparaissent. En 2016, quelques centaines d’étudiants à peine habitent dans la ville alors que plusieurs dizaines de milliers d’habitants étaient prévus. En ce qui concerne les entreprises, la ville accueille 400 entreprises au lieu des 1 500 planifiées. En conséquence, Masdar repousse l’échéance de ses objectifs de 2016 à 2030 et réduit l’ambition de 90 000 à 50 000 travailleurs et de 40 000 à 1 500 habitants d’ici 2020.
Comment expliquer cette faible attractivité territoriale? Masdar City est l’emblème écologique des Abudhabiens mais elle est loin de correspondre à leur pratique énergétique actuelle, sachant que l’empreinte carbone par habitant est la troisième du monde avec 25 tonnes par an. La climatisation à outrance, ainsi que les grosses berlines sont monnaie courante et les critères d’efficacité énergétique ne constituent pas un facteur d’attractivité suffisant. Masdar City est vue comme une attraction, un endroit où se rendre pour se rafraîchir le week-end, plus que comme un lieu d’habitation viable.
Une deuxième explication concerne la nécessité de trouver au moins 80 % des fonds d’investissement avant que le chantier d’un nouveau bâtiment soit lancé. Cette contrainte a freiné certains acteurs comme la Suisse qui avait prévu d’y construire un « business hub » écologique pour entreprise. Enfin, il n’y avait au départ aucune incitation pour les start-up et peu de personnel qualifié.
Malgré ce bilan mitigé, la gouvernance mise en œuvre au sein de Masdar City, pour créer un dynamisme économique et faire émerger des innovations, porte ses fruits. Même si les 1 500 entreprises attendues ne sont pas au rendez-vous, la ville en enregistre tout de même 400, des startups aux multinationales, correspondant à un total de 5 000 salariés. Environ 42 % des entreprises implantées dans Masdar City sont Moyen-Orientales et 33 % viennent d’Europe. Parmi les multinationales, on trouve Siemens, General Electric, Lockheed Martin, Mitsubishi Heavy Industries et Schneider Electric. L’industriel français Saint Gobain, leader mondial de l’habitat, vient d’annoncer la création d’une maison écologique pour 2019.
Pour ces 400 entreprises, la proposition de valeur est basée sur l’accès à un cluster d’entreprises et d’instituts de recherche spécialistes des « cleantechs » et sur le test d’innovations directement dans la ville. Par ailleurs, elles bénéficient d’avantages économiques comme l’absence de taxes, la détention à 100 % de l’entreprise même en tant qu’étranger, et la liberté de rapatrier les capitaux et les profits générés.
Au final, le nombre d’entreprises a augmenté de 32 % ces quatre dernières années. La politique incitative mise en œuvre semble décoller. Toutefois, sachant que la population urbaine mondiale devrait doubler d’ici à 2050, le pari d’une oasis à la fois technologique et humaine reste à démontrer pour Masdar City.